征收公告

    为改善群众生活居住条件，经市政府研究，上坪金融商务区、白面坝棚改安置房区域、瑞金宾馆周边东升区域、城东农贸市场以北至金都大道区域、八一北路北延至体育中心区域、荔子园区域、教育园区二期区域、岗背村凉山下区域等8个区域列入2017年棚户区改造范围（具体改造范围以规划红线图为准），对规划红线内所涉及的房屋（含土地使用权）、构筑物和附属物依法进行征收。

为保障被征收人的合法权益，统一征收补偿标准，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《江西省人民政府关于调整全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字〔2015〕81号）、《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市集体土地征收补偿调整标准通知》（瑞府办发〔2015〕163号）、《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市城市规划区范围内国有、集体土地上房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2017〕64号）等文件规定，我市制定了《2017年棚户区改造上坪金融商务区区域、白面坝棚改安置房区域等8个区域房屋征收与补偿安置方案》，并作出征收决定，现予以公告，请尽快签订补偿协议。

被征收人如对征收决定不服的，可于征收决定公告之日起60日内依法申请行政复议，也可以在征收决定公告之日起6个月内依法向人民法院提起行政诉讼。

特此公告

附件：1.瑞金市人民政府征收决定

          2.2017年棚户区改造上坪金融商务区区域、白面坝棚改安置房区域等8个区域房屋征收与补偿安置方案

                        2017年9月10日 

附件1：

瑞金市人民政府

征收决定

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《江西省人民政府关于调整全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字〔2015〕81号）、《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市集体土地征收补偿调整标准通知》（瑞府办发〔2015〕163号）、《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市城市规划区范围内国有、集体土地上房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2017〕64号）、《2017年棚户区改造上坪金融商务区区域、白面坝棚改安置房区域等8个区域房屋征收与补偿安置方案》等有关规定，需对2017年棚户区改造上坪金融商务区区域、白面坝棚改安置房区域等8个区域内土地房屋及其它构筑物进行征收，经市人民政府研究，作出决定如下：

一、依法征收2017年棚户区改造上坪金融商务区区域、白面坝棚改安置房区域等8个区域规划红线内的土地及房屋（含土地使用权）、构筑物和附属物。

二、房屋补偿安置由市土地房屋征收办公室负责，征收具体工作由各相关责任单位负责。

三、被征收人可以按照《2017年棚户区改造上坪金融商务区区域、白面坝棚改安置房区域等8个区域房屋征收与补偿安置方案》规定选择货币补偿，也可以选择产权调换。

四、被征收人应当在本公告发布之日起60天内与征收部门签订补偿协议。逾期未签订补偿协议的，市人民政府将依法作出补偿决定。

被征收人如对本决定不服的，可于本决定公告之日起60日内依法申请行政复议，也可以在本决定公告之日起6个月内依法向人民法院提起行政诉讼。

联系人：谢兴晖，联系电话：2339916

        杨沁福，联系电话：2557232

附件2：

2017年棚户区改造上坪金融商务区区域、

白面坝棚改安置房区域等8个区域

房屋征收与补偿安置方案

依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上征收房屋评估办法》、《江西省征用土地管理办法》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市城市规划区范围内国有、集体土地上房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2017〕64号）以及相关法律法规规定，结合实际，特制定本征收补偿安置方案。

一、征收范围

征收2017年棚户区改造上坪金融商务区区域、白面坝棚改安置房区域等8个区域规划红线内所涉及的土地及地上房屋、构筑物和附属物（详见规划红线图）。

二、征收部门及实施单位

征收部门：市土地房屋征收办公室。

征收实施单位：根据市委、市政府工作安排，征收责任单位负责具体实施。

三、补偿对象

征收范围内所涉及的土地使用权人、房屋所有权人、及地上构筑物所有权人。                                                         

四、征收期限

协议签订期限：

第一阶段：印发项目征收补偿安置方案之日起30日内。

第二阶段：印发项目征收补偿安置方案之日起第31—40日内。

第三阶段：印发项目征收补偿安置方案之日起第51—60日内。

项目范围内95%的被征收人签订了征收补偿协议后，确定腾空交房期限：

第一阶段：发放补偿安置款之日起15日内。

第二阶段：发放补偿安置款之日起第16—第25日内。

第三阶段：发放补偿安置款之日起第26—第30日内。

以上日均指自然日。

五、补偿范围

    （一）被征收房屋价值的补偿（含地上房屋和所占用土地的价值）；

    （二）因征收房屋造成的搬迁、临时过渡安置的补偿；

    （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

六、被征收房屋合法性认定

按土地使用权证、房屋所有权证及实际情况相结合的原则进行认定。有合法证件的，按证件载明进行认定。无合法证件的，由市房管局会同市国土资源局、市城建局、市征收办、象湖镇人民政府等有关单位调查认定，认定为合法建筑的，按规定进行补偿安置，改变了房屋现状或部分房屋已转移、灭失的按测绘面积为准。认定为违章建筑或调查登记实施之日起在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋、封闭阳台的，由城市建设综合执法部门、象湖镇责令限期整改或依法强制拆除，不予任何补偿或补助。

七、主体房屋征收补偿安置

该项目实行货币补偿、产权调换两种补偿方式，由被征收人自行选择补偿安置方式。房屋补偿包含主体房屋及其占用土地的补偿。

（一）货币补偿

私有住宅产权人选择货币补偿的，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定其房地产补偿价值。不选择评估机构确定其房地产补偿价值的，按市政府划定的区域、公布的基准价格进行补偿。选择基准价格进行补偿的，其房屋基础、所占土地、装修(含精装饰装修)、水电设施等补偿均包含在基准价格补偿中，不再另行评估。房屋补偿基准价格具体如下：

框架结构房屋：3000元/平方米；

砖混结构房屋：2900元/平方米；

砖木结构房屋：2800元/平方米；

土木结构房屋：2750元/平方米。

对未砌墙的框架结构房屋征收在原补偿标准的基础上下调200元/平方米进行征收。

中心城区商业用房(住改非房屋)按照不同区域地段划分为三类（详见附件3）。对载明或认定为商业用房的，实行货币补偿或产权调换两种补偿方式。选择货币补偿的，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定被征收商业用房的价值。

合法取得土地使用权证但无地上建筑物（含房屋基础、圈梁）的用地一律实行货币补偿。国有土地（含房屋基础、圈梁）按评估价格给予补偿；集体土地按450元/平方米给予补偿，房屋基础、圈梁按评估价格给予补偿。

土地使用权证载明面积大于主体房占地面积的，大于部分属国有土地性质的，经评估后给予货币补偿；大于部分属集体土地性质的，按450元/平方米给予补偿。主体房占地以外院占地无土地使用权证的，按42.7元/平方米给予补偿。

生产生活设施及其它地上附着物补偿标准详见附件1，标准果园征地青苗补偿标准详见附件2。征地青苗补偿归经营者所有。对于政府出资修建的道路等基础设施，不予补偿。对于河滩、堤岸等天然生长的树木不予补偿。

    （二）产权调换

产权调换房屋位于城东白面坝、象湖湿地公园返迁安置小区。产权调换房屋补偿包含主体房屋及其占用土地的补偿。被征收房屋普通装饰装修（水泥地面、水电线路、外墙和内墙面水泥粉刷或刷白、木制、铝合金或塑钢门窗）价值已包含在补偿价值中，不另作评估；精装饰装修部分，另行评估，给予货币补偿。精装饰装修评估价原则上最高不超过180元/平方米。同一幢房屋中，被征收人选择了产权调换和货币补偿两种补偿方式的，其精装修价值应均摊至每一平方米。

1.安置比例

(1)主体住房安置比例。按被征收住房建筑面积1:1进行安置。被征收住房只有一层的，按被征收住房建筑面积增加50%安置指标；被征收住房为两层的，按被征收住房建筑面积增加20%安置指标；被征收住房为三层及以上的，不再增加安置指标。

(2)商业用房安置比例。对被认定为商业用房的，按认定建筑面积1:1进行安置。商住混合建筑只有一层的，对住宅房屋建筑面积增加50％安置指标；商住混合建筑为两层的，对其住宅房屋建筑面积增加20％安置指标；商住混合建筑为三层及以上的，不再增加安置指标。商业用房部分，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定被征收商业用房及安置的商业用房的价值，互相结算价值差。

增加的安置指标面积，由被征收人按安置房成本价购买，在征收补偿时一并结算。

2.安置原则

（1）就近安置原则。根据建设项目布局安排和规划要求，按照“有利于群众生产生活、努力改善居住环境、切实提高城市品位”的要求，在象湖镇范围内分区域合理确定产权调换安置房小区，实行就近集中安置。

（2）安置先行原则。建设项目确定后，由安置房建设业主单位牵头，象湖镇、市城建局、征收办、国土资源局配合，确定安置房小区规划建设方案或落实好房源。

（3）先签订协议并腾空交房先选房的原则。被征收人签订拆迁补偿协议时确定签订协议顺序号，被征收房屋腾空交房后，再确定腾空交房顺序号，将签订协议顺序号与腾空交房顺序号相加，正式确定被征收人的最终选房顺序号。最终选房顺序号并列的，按谁先腾空交房谁先选房的原则。在项目征迁时间内分阶段按最终选房顺序号在约定的时间内选房，在约定时间内不选房的，由征收实施单位另行确定选房顺序号。

（4）附属房（含生产性用房、杂间、洗澡间、简易厨房、猪牛栏、厕所等）不予产权调换安置原则。征收附属房屋等非主体房屋一律实行货币补偿，不予产权调换安置。

（5）面积最接近原则。返迁安置房原则上设计60-140平方米左右的若干种户型。拆迁面积小于安置房最小户型面积一半的，允许选择一套面积最小的户型，不足部分以货币结算补差。选择首套产权调换房后，剩余拆迁面积小于最小户型套房面积一半以下的不再进行产权调换安置，对其按货币结算；剩余拆迁面积大于最小户型套房面积一半以上的，按最接近安置房面积的原则予以安置。安置房面积大于拆迁面积的，10平方米以内（含10平方米）按安置房成本价结算补差，大于10平方米以外部分按市场价结算。

被征收房屋经市国土资源局、城建局、房管局、征收办、市场和质量监管局、当地乡镇等部门单位认定为住宅改为非住宅房屋（以下简称住改非房屋）的，住改非房屋中的营业用房部分采取实物安置与用途补助相结合的原则进行安置。非营业用房不给予住改非房屋用途补助，包括厂房、站场码头、仓库堆栈等用房。二楼以上经营行为一律不给予认定为住改非房屋，只给予停产停业损失补偿。

原属合法住宅用房，被征收人改变房屋用途用作经营性用房的，仍按原房屋性质补偿。该房屋办理了营业执照、经营许可、税务登记证明，且在征收公告发布前3年以上持续在经营的，对实际用于经营的部分（临街第一层第一开间纵深在12米以下的，按实际纵深计算，纵深超过12米的按12米计算），适当给予住改非房屋用途补助。住改非房屋用途补助标准按实际经营面积给予600元/平方米补助。

3.企业厂矿的补偿

征收土地涉及企业拆迁和苗圃、畜禽养殖场、砖厂、瓦窑、沙场等项目拆（搬）迁的，由征收实施单位牵头，根据需要由市国土资源局、城建局、征收办、市场和质量监管局、环保局、农粮局、林业局等相关部门及象湖镇对其项目批准文件、合同、实际经营内容进行认定、补偿，不予安置。

企业的建（构）筑物、生产设施设备委托有资质的评估机构进行评估，根据评估结果予以补偿。

    4.众厅、宗祠、寺庙、教堂等特殊建筑物的的补偿。众厅、宗祠、寺庙、教堂一律实行货币补偿。在符合规划的前提下，宗祠、寺庙、教堂可根据规划选址意见，允许重建。

八、产权调换安置房交房标准

    外墙：面砖、涂料装饰。

内墙：中级抹灰混合砂浆打底，公共部分（如楼梯间）粉白。

地面：水泥砂浆找平。

内窗：外墙推拉窗，进户门为防盗门，无室内门。

厨房：无设备。

卫生间：无设备。

阳台：按设计。

电：电源线至各用户门口，公共楼梯。

水：给水主管道接在入口处，室内安装下水主管。

其它按设计。

九、搬迁补助费、临时安置过渡费、停产停业损失补助费及其它补偿

    （一）搬迁补助费

按被征收主体房屋建筑面积6元/平方米的标准给予补助，每户每次不低于1000元，低于1000元的按1000元发放。选择货币补偿或现房产权调换安置方式的发放一次，选择期房产权调换安置方式的发放两次。企业在规定时间内自行搬迁的，给予企业生产厂房、生产设施设备补偿总额5%的搬迁损失费（含停产停业损失）。

（二）临时安置过渡费

对被征收人给予临时安置过渡费补助，由被征收人自行解决过渡住房。选择期房安置方式的，临时安置过渡费按实际过渡时间发放（过渡时间不满一年的按一年发放），选择现房产权调换或货币补偿安置方式的，临时安置过渡费按3个月发放，按被征收主体房屋建筑面积6元/平方米·月的标准发放，每户每月不低于360元，低于360元的按360元发放。原则上多层建筑安置小区过渡期限为24个月，高层建筑安置小区、多层与高层混合小区过渡期限为36个月。超过约定过渡期限12个月以内的，按标准增付50％临时安置过渡费；超过约定过渡期限12个月以上的，按标准增付100％临时安置过渡费，直至交付安置房为止。

（三）停产停业损失补助费

因征收房屋造成停产停业损失的，由有资质的专业机构评估确定后予以补偿。停产停业损失是指对被征收人房屋租金损失和经营者经营损失予以补偿。对被征收人停产停业损失的补偿时间按6个月计算。对经营者的停产停业损失补偿时间按3个月计算。被征收人的损失参照房屋被征收前经营主体同类同地段房屋市场租金评估确定；经营者的损失参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税的所得额、从业人员最低工资评估确定。

给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：

1.被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；

2. 征收决定公告发布前3年持续在经营，并有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；

3.已办理税务登记并具有税负核定凭证。

十、奖励优惠政策

被征收人在约定的签约期限内签订征收补偿安置协议并腾空交房的，方可给予奖励优惠政策；超过规定期限签订协议或腾空交房的，不享受任何奖励优惠政策。补助、奖励资金按被征收主体房屋实际面积计算。征收附属房（含生产性用房、杂间、洗澡间、简易厨房、猪牛栏、厕所等）、单位用房、公益事业用房、工业企业用房等不享受任何奖励优惠补助政策。

（一）私有住宅选择货币补偿的补助与奖励

对在规定期限内签订征收补偿协议协议并腾空交房的三层以下（含三层）房屋被征收人，按被征收房屋建筑面积给予被征收人购房补助。补助标准如下：

房屋总层数仅有一层的，按1050元/平方米给予补助。

房屋总层数仅有二层的，按600元/平方米给予补助。

被征收房屋仅有三层的，按300元/平方米给予补助。

房屋（含一幢商品套房）总层数为四层及以上的，不给予购房补助。

征收进度奖励按约定的签约期及被征收人腾空交房期限实行分阶段奖励。

第一阶段签约的，予以300元/平方米的奖励；第二阶段签约的，予以200元/平方米的奖励；第三阶段签约的，予以150元/平方米的奖励。

第一阶段腾空交房的，予以300元/平方米的奖励；第二阶段腾空交房的，予以200元/平方米的奖励；第三阶段腾空交房的，予以150元/平方米的奖励。

被征收人如选择货币补偿，且在第一阶段签约、第一阶段腾房的，分别增加300元/平方米奖励。

（二）选择产权调换征收进度奖励。选择产权调换征收进度奖励。征收进度奖励按约定的签约期及被征收人腾空交房期限实行分阶段奖励。

第一阶段签约的，按被征收主体房建筑面积200元/平方米的标准给予奖励；第二阶段签约的，按被征收主体房建筑面积100元/平方米的标准给予奖励；第三阶段签约的，按被征收主体房建筑面积50元/平方米的标准给予奖励。

第一阶段腾空交房的，按被征收主体房建筑面积300元/平方米的标准给予奖励；第二阶段腾空交房的，按被征收主体房建筑面积200元/平方米的标准给予奖励；第三阶段腾空交房的，按被征收主体房建筑面积100元/平方米的标准给予奖励。

商业用房选择产权调换或货币补偿的，征收进度奖励、腾空交房奖励参照本条执行，不享受购房补助。

   （三）办证费用补助。被征收人在规定期限内签订征收补偿协议及时腾空房屋，能提供被征收房屋国有土地使用权证的,按证件载明面积给予20元/平方米补助，能同时提供国有土地上被征收房屋所有权证的,再按证件载明面积给予20元/平方米补助；能提供被征收房屋集体土地使用权证的,按证件载明面积给予10元/平方米补助，能同时提供集体土地上被征收房屋所有权证的,再按证件载明面积给予10元/平方米补助。仅对持有合法有效证件的被征收人给予办证补助，对只缴纳了规费、有批条等情形的不予办证费用补助。

（四）安置房办证优惠。被征收人在办理安置房相关证件时免缴行政事业性等费用，相关部门只收取工本费。在办理产权调换安置房土地使用权证时，对被征收房屋为国有出让土地上房屋的，给予办理国有出让土地使用权证；对被征收房屋为国有划拨土地上房屋或集体土地上房屋的（含无任何证件被认定为合法建筑），给予办理国有划拨土地使用权证，安置房交付后一年内自愿办理国有出让土地使用权证的，对其安置房分摊土地享受土地出让金评估价减免50%缴纳出让金，逾期办理的，不予享受该项优惠。

十一、评估相关问题

（一）发布房屋征收评估信息并公布确定的评估机构。房屋征收部门在网上发布房屋征收评估信息，在征收范围内公布不少于3家已报名并符合资质的评估机构名单，供被征收人协商选定，协商选定期不少于7天。协商不成的，按照少数服从多数投票决定。投票仍不能确定的，房屋征收部门通过摇号、抽签等方式随机确定评估机构，并聘请公证机构进行现场公证。被征收人选定或者随机确定的评估机构名单须在征收范围内公布。

   （二）被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

   （三）原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

   （四）被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定。

（五）被征收人有义务向评估机构如实提供评估所必需资料，协助评估机构进行实地查勘。不如实提供有关资料或者不协助评估机构进行实地查勘，造成评估失实或者其他后果的，被征收人应当承担相应责任。

十二、其他规定

（一）住房保障。通过本方案安置后，仍达不到本市城市最低住房保障条件的，可以向住房保障管理部门提交住房保障申请。住房保障管理部门应及时对提交申请住房保障的被征收人予以核实、确认，并办理相关手续，在同等条件下可优先安排保障性住房。对被征收家庭人均住房面积不足15平方米且无其它住房的住房困难户，经相关部门对其家庭人口、被征收房屋建筑面积及住房情况认定后，选择产权调换安置的，按人均15平方米面积予以安置最接近户型安置房，超安置部分均按成本价结算。

    （二）签订征收补偿协议时，被征收人应持身份证、户口本及土地使用权证和房屋所有权证到场（商业经营的被征收人需要携带营业执照、纳税证明，房屋所有权人若已婚，还需带上结婚证），被征收人因故不到场的可以委托代理人持相关证件及授权委托书到场签订（授权委托书可以由被征收人在征收工作人员现场见证下出具），将土地使用权证和房屋所有权证原件等权属证明材料由征收实施单位收回，按有关规定办理土地、产权注销手续。

（三）变造、伪造或者骗取证件的，一经发现，按照伪造公文印章罪依法追究其刑事责任，所签订合同的条款无效，自行承担不利的法律后果。虚构事实骗取补偿的，按照诈骗行为依法追究其法律责任。

（四）被征收人有义务向评估机构如实提供评估所必需资料，协助评估机构进行实地查勘。不如实提供有关资料或者不协助评估机构进行实地查勘，造成评估失实或者其他后果的，被征收人应当承担相应责任。

（五）征收有纠纷的房屋，由征收实施单位按有关法律程序予以证据保全和公证提存，先行征收。

（六）被征收房屋有租赁行为的，由被征收人与承租人自行协商解决有关租赁问题。

（七）在补偿协议签订前，被征收房屋存在被抵押、已出租、被查封、权属有争议、出售后尚未办理转移登记手续、继承或遗赠纠纷等情形的，被征收人应当如实向征收实施单位书面报告，由征收实施单位根据相关法律法规规定处理。被征收人逾期不报告的，自行承担不利的法律后果；隐瞒事实真相骗取补偿的，相关合同条款无效，按照诈骗行为依法追究法律责任。

(八)被征收人无正当理由不得拒绝领取征地拆迁补偿安置费。无正当理由拒绝领取的，可以由实施单位将征地拆迁补偿安置费转入其银行账户，并书面告知被征收人，视同补偿到位。

(九)对阻挠和破坏征地拆迁工作，妨碍征地拆迁工作人员依法执行公务的，公安机关依法给予治安拘留等处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（十）对恶意投资抢建房屋骗取拆迁补偿安置款的，由公安机关核实查处，严厉打击，追回补偿款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（十一）参与征收工作人员应严格履行职责，对滥用职权、以权谋私、玩忽职守的，依法依纪追究相应责任。

被征收人对房屋征收决定、补偿决定、责令交出土地决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，且在补偿决定或责令交出土地决定规定的期限内又不搬迁的，依法强制执行。

本方案未尽事宜，按《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市城市规划区范围内国有、集体土地上房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2017〕64号）及有关法律法规执行。

附件：1.生产生活设施及其它地上附着物补偿标准

          2.标准果园征地青苗补偿标准

          3.城区商业用房（住改非房屋）地段类别对照表

附件1:

生产生活设施及其它地上附着物补偿标准

附件2:

标准果园征地青苗补偿标准

附件3:

城区商业用房（住改非房屋）地段类别对照表