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瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市加快发展保障性租赁住房实施方案的通知

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瑞金市人民政府办公室

关于印发瑞金市加快发展保障性租赁住房

实施方案的通知

有关乡、镇人民政府,市政府有关部门,市属、驻市有关单位:

《瑞金市加快发展保障性租赁住房实施方案》已经2022年3月25日市七届人民政府第9次常务会议研究并报2022年5月13日七届市委常委会第21次会议同意,现印发给你们,请认真抓好贯彻落实。

                             

                                2022年5月25日

    (此件主动公开)

瑞金市加快发展保障性租赁住房实施方案

为加大保障性租赁住房供给力度,解决新市民、青年人等群体住房困难,加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)、《江西省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(赣府厅发〔2021〕46号)、《赣州市人民政府办公室关于印发赣州市加快发展保障性租赁住房实施方案的通知》(赣市府办字〔2021〕61号)等文件精神,结合我市实际,制定本实施方案。

一、总体目标

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神,坚持以人民为中心的发展思想,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,提高保障性租赁住房供给,推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,持续提升住房保障水平,为加快建设现代化次中心城市提供有力支撑。

“十四五”期间,全市力争建设筹集保障性租赁住房6000套(间),其中2022年计划筹集110套(间),2023年计划筹集3890套(间),2024年计划筹集2000套(间)。

二、基本要求

(一)坚持多渠道筹集。充分发挥市场机制作用,鼓励住房租赁企业、房地产开发企业、产业园区企业、医院、学校等各类企事业单位、集体经济组织等多方主体参与投资建设。坚持“谁投资、谁所有”,以盘活为主、挖掘存量,主要利用存量土地和存量房屋建设保障性租赁住房,包括利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设,适当利用新供应国有建设用地建设,并合理配套商业服务设施。政府、企事业单位的闲置住房可用作保障性租赁住房。新建普通商品住房项目,可配建一定比例的保障性租赁住房。通过新建、改建、配建、盘活等方式,多渠道扩大供给。

(二)保障对象及标准。保障性租赁住房主要解决在本市生活和工作的新市民、青年人等群体的住房困难问题。保障性租赁住房不设收入线门槛,在城区内生活和工作且无住房或人均住房建筑面积低于13平方米的新市民、青年人等可以申请承租。保障性租赁住房可以是住宅型租赁住房,也可以是宿舍型租赁住房。建筑面积原则上不超过70平方米,7090平方米的户型不超过15%。同时,通过产业园区及各工业项目配建宿舍型保障性租赁住房,重点解决企业员工居住问题。

(三)租金接受政府指导。保障性租赁住房租金接受政府指导,按照“租户可负担、企业可持续”的原则,建立保障性租赁住房租金确定机制,租金标准按低于同地段同品质的市场租赁住房评估租金。市场评估租金原则上2年评估一次,必要时可根据情况适时评估。

(四)运营期间接受监管。企业产权保障性租赁住房优先向本单位职工中符合条件的人员分配,仍有剩余房源的,可向社会符合条件的保障对象出租,按照低于市场租赁价格收取租金,并到住房保障部门备案。保障性租赁住房不得上市销售或变相销售,运营期限不低于15年,期间接受行业主管部门的监督。

(五)加强工程质量安全。保障性租赁住房纳入工程质量安全监管,对质量结构安全、消防安全等进行重点监管。保障性租赁住房建设应符合集中式租赁住房建设使用标准,应提供简约、环保的基本装修,具备入住条件。

(六)积极培育租赁企业。支持专业化、规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房,形成多元化的保障性租赁住房供给体系。鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业等各类市场主体设立子公司拓展保障性租赁住房业务,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。支持相关国有企业转型为住房租赁企业,发挥国有企业的引领和带动作用。对开展保障性租赁住房业务的国有企业,适当放宽经营业绩考核要求。

三、支持政策

(一)落实土地支持政策

1.利用集体经营性建设用地。在尊重农民集体意愿基础上,经市人民政府同意,可利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房;用于建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

2.利用企事业单位自有闲置土地。经市人民政府同意,在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿等前提下,利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房,并变更土地用途,不补缴土地价款,原划拨性质的土地可继续保留划拨方式;允许土地使用权人通过自建或合作方式建设运营保障性租赁住房。

3.利用产业园区配套用地。经市人民政府同意,在确保安全的前提下,产业园区内工业项目配套的行政办公及生活配套服务设施用地面积占项目总面积的比例上限可由7%提高到15%,建筑面积占比上限提高到30%,提高的部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房,严禁建设成套商品住宅;鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建设面积集中起来,统一建设宿舍型保障性租赁住房。

4.利用存量闲置房屋。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,经市人民政府同意,在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,按程序报批后,允许改建为保障性租赁住房。在改建为保障性租赁住房期间,不变更土地使用性质,不补缴土地价款。

5.利用新供应国有建设用地。按照职住平衡原则,提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例,在编制年度住宅用地供应计划时,单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应,以出让或租赁方式供应的,可将保障性租赁住房价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件,允许出让价款分期收取,并在出让合同中具体约定,在约定期限内可不收取第二期及以后各期土地出让价款相应的利息。

(二)落实税费和中央补助资金支持政策

1.积极向上争取中央补助资金,对符合规定的保障性租赁住房建设项目予以资金支持。除上级补助资金外,市本级财政按建筑面积每平方米100元的标准给予奖补。

2.自2021年10月1日起,住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租保障性租赁住房取得的全部出租收入,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租保障性租赁住房,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房适用简易计税方法并进行预缴的,减按1.5%预征率预缴增值税。

3.对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房的,减按4%的税率征收房产税。

4.保障性租赁住房项目可免收城市基础设施配套费。

5.利用非居住存量土地或房屋改建为保障性租赁住房的项目,在取得保障性租赁住房项目认定书后,用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

(三)完善金融政策配套

1.加大对保障性租赁住房建设的信贷支持力度。鼓励银行业金融机构以市场化方式向建设、自持运营的保障性租赁住房的主体提供长期贷款;按照依法依规、风险可控、商业可持续原则,向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。

2.支持银行等金融机构发行住房租赁金融债券,募集资金用于对保障性租赁住房项目的贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的,可将物业抵押作为信用增进,发行住房租赁担保债券;支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

3.支持符合条件的保障性租赁住房项目申报不动产投资信托基金和房地产投资信托基金(REITs)。

(四)简化审批流程

1.精简保障性租赁住房项目审批事项和环节,构建快速审批绿色通道,提高项目审批效率。按照“放管服”改革和“五型”政府建设要求,建立保障性租赁住房联合审批机制。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房,由市人民政府组织有关部门联合审查建设方案,出具保障性租赁住房项目认定书,从项目申请到完成认定原则上不超过10个工作日。相关部门根据认定书办理立项用地规划许可(建设项目用地预审与选址意见核发、建设用地规划许可证核发等事项)、工程建设许可(建设工程规划许可证核发等事项)、施工许可(建筑工程施工许可证核发等事项),项目建成后实行联合竣工验收(规划、土地、人防、消防、档案等验收及建筑工程竣工验收备案),各阶段实行并联审批、限时办结。在办理立项用地规划许可时,不涉及土地权属及性质变化的项目,可用已有用地手续等材料作为土地证明文件,不再办理用地手续。

2.加强保障性租赁住房的信息化管理,将保障性租赁住房项目纳入保障性租赁住房一体化管理平台统一管理,完善各部门审核数据共享机制,实现全程网上办理。

(五)强化公共服务支持

保障性租赁住房承租人可以按照规定办理户口迁入登记或申领居住证,按规定享受义务教育、医疗卫生、养老等基本公共服务。支持承租户提取住房公积金用于支付保障性租赁住房租金。

四、保障措施

(一)加强组织领导。成立市保障性租赁住房工作领导小组,由市政府主要领导担任组长,市政府分管领导担任副组长,市住建局、市公安局、市发改委、市财政局、市自然资源局、市行政审批局、市民政局、市人社局、市教体局、市卫健委、市市场监管局、市统计局、市住房保障安置服务中心、市大数据中心、市金融服务中心、市城投集团公司、瑞金经开区建设局、瑞金经开区社会事务局、市税务局、瑞金银保监组、人民银行瑞金市支行、赣州市住房公积金管理中心瑞金分中心、市供电公司、瑞金润泉供水公司、瑞金深燃天然气公司、象湖镇、沙洲坝镇、叶坪镇、黄柏乡、泽覃乡等单位(乡镇)为成员单位。领导小组下设办公室负责领导小组日常工作,办公室工作由市住建局、市住房保障安置服务中心共同承担。领导小组及办公室成员单位工作职责及运行机制详见附件。

(二)强化部门协作。市住建部门要加强对全市发展保障性租赁住房工作的组织协调和指导,会同有关部门组织做好发展保障性租赁住房情况监测评价。要建立联动协调机制,加大资金投入,加快项目建设和房源供给,强化市场监管;市发改、财政、自然资源、住建、行政审批、税务、金融、大数据、住房保障安置服务中心等部门要按职责分工,加强协调、形成合力,确保各项政策落实到位。

(三)强化市场监管。加强对保障性租赁住房供应主体的市场监管,全面建立保障性租赁住房市场主体信用记录,落实信用评价和联合惩戒机制;加大保障性租赁住房监督检查和合同登记备案,落实对已享受优惠政策项目备案要求;加强工程质量安全监管,所有保障性租赁住房项目均纳入工程质量安全监管范畴;加大对未经批准擅自改变用途等违法违规行为的查处力度。同时,对符合规定的供应主体均纳入保障性租赁住房规范管理,并及时兑现各类政策资金和按规定落实税费优惠政策。

(四)实行监测评价。建立保障性租赁住房监测评价机制,市政府对城市保障性租赁住房情况实施监测评价,由市保障性租赁住房工作领导小组办公室负责考核,以督查考核倒逼工作落实。对工作成效显著的部门推荐为及时奖励评选对象;对群众满意度低、工作进展慢,或被市级及以上部门通报批评的部门,予以通报批评,必要时由市领导约谈。

附件:市保障性租赁住房工作领导小组及办公室、成员单位工作职责、工作运行机制

附件:

市保障性租赁住房工作领导小组及办公室、

成员单位工作职责、工作运行机制

一、领导小组工作职责

1.贯彻落实国家、江西省、赣州市发展保障性租赁住房政策和决策,规划、部署全市发展保障性租赁住房工作;

2.研究审定推进保障性租赁住房的重要政策文件;

3.研究审定保障性租赁住房规划和年度实施计划;

4.统筹协调保障性租赁住房发展过程中的重大事项,研究解决重大问题;

5.指导督促各部门落实市委、市政府关于发展保障性租赁住房的重大政策和工作部署,并进行检查考核。

二、领导小组办公室工作职责

1.牵头研究提出保障性租赁住房有关政策措施,拟定发展保障性租赁住房中长期发展规划和年度重点工作安排;

2.负责筹备和承办领导小组会议,牵头抓好领导小组会议决定事项的督办落实;

3.协助市政府与各部门签订发展保障性租赁住房目标责任状,拟定对各成员单位的考核方案,牵头督查各单位落实发展保障性租赁住房的政策措施、工作部署的情况;

4.牵头建立保障性租赁住房联合审批机制,组织联合审查建设方案,出具保障性租赁住房项目认定书;

5.完成领导小组交办的其他任务。

三、领导小组成员单位工作职责

1.共同职责认真贯彻落实国家、江西省、赣州市发展保障性租赁住房工作的方针政策,按照全市发展保障性租赁住房工作部署,研究制定本行业、本部门的配套政策措施;负责本行业发展保障性租赁住房工作的指导、督促;及时上报发展保障性租赁住房工作信息、总结及经验材料;承办领导小组交办的各项工作。

2.职责分工:

市住建局:牵头全市保障性租赁住房工作。负责会同市财政局、市住房保障安置服务中心争取中央财政资金和省级奖补资金支持。负责将保障性租赁住房纳入工程质量安全监管,对质量结构安全、消防安全等进行重点监管。牵头负责政策制定、计划申报、监测评价等工作。稳定住房租金市场,市场平均价格变动在合理区间。稳定房地产市场,新建商品住宅和二手住宅价格变动在合理区间。

市发改委:负责争取中央预算内投资和省级奖补资金支持,牵头指导项目审批(核准、备案)、落实民用水电气价格政策,做好专项债券项目梳理和企业债券储备申报。探索申报基础设施领域不动产投资信托基金和房地产投资信托基金(REITs)用于保障性租赁住房项目。根据上级政策和市场行情及时调整租金标准并对社会公布。

市财政局:负责会同市住建局、市住房保障安置服务中心争取中央财政资金和省级奖补资金支持,落实市本级奖补资金筹集和核拨,负责指导财政资金绩效评价工作。

市自然资源局:负责指导保障性租赁住房项目用地和规划相关政策落实。

市公安局:负责提供户籍人口数据,办理居住证、居住登记等事宜。

瑞金经开区建设局:负责指导经开区企业保障性租赁住房项目用地相关政策落实;统一组织经开区企业发展保障性租赁住房,指导经开区企业开展工作。

市行政审批局:负责保障性租赁住房项目审批,建立保障性租赁住房联合审批机制。

市民政局:保障承租户享受养老基本服务。

市人社局:负责将发展保障性租赁住房工作纳入政府激励体系,保障承租户享受养老基本服务。

市教体局:负责统筹学校相关资金用于发展保障性租赁住房,并保障承租户享受义务教育基本服务。

市卫健委:负责统筹医院相关资金用于发展保障性租赁住房,并保障承租户享受医疗卫生基本服务。

市大数据中心:为保障性租赁住房管理服务平台提供政务外网对接和信息技术支持。

赣州市住房公积金管理中心瑞金分中心:支持承租户提取住房公积金用于支付保障性租赁住房租金。

市市场监管局:为社会各类企业参与保障性租赁住房业务提供便利化登记服务。

市统计局:负责提供涉及保障性租赁住房规划建设管理的有关统计数据。

市税务局:负责指导落实社会各方参与保障性租赁住房税费减免政策。

市住房保障安置服务中心:会同市住建局牵头做好全市保障性租赁住房工作,配合市住建局做好政策制定、计划申报、监测评价等工作。负责会同市财政局、市住建局争取中央财政资金和省级奖补资金支持。建立保障性租赁住房管理服务平台,实现与市城镇住房保障服务云平台对接明确保障性租赁住房准入和退出的具体条件。建立完善保障性租赁住房信息库,做好保障性租赁住房的政策咨询、沟通协调等服务工作。建立保障性租赁住房市场主体信用记录,落实信用评价和联合惩戒机制。负责保障性租赁住房的数据统计和上报等工作。负责有关宣传、报道工作。

市城投集团公司:负责统筹相关资金发展保障性租赁住房,筹划成立规模化住房租赁企业。

瑞金银保监组:引导银行保险机构做好保障性租赁住房的资金支持工作。

人民银行瑞金市支行、市金融服务中心负责指导保障性租赁住房金融融资工作。

市供电公司、瑞金润泉供水公司、瑞金深燃天然气公司:具体落实取得保障性租赁住房认定书的建设项目在用电、用水、用气价格等方面按居民标准执行。

象湖镇、沙洲坝镇、叶坪镇、黄柏乡、泽覃乡:负责筹划辖区内集体经营性建设用地发展保障性租赁住房。

四、工作运行机制

1.领导小组会议制度由领导小组组长或由组长委托副组长主持召开,原则上每季度召开一次,研究相关政策措施,协调解决有关重大事项。各成员单位需领导小组会议研究的有关发展保障性租赁住房议题,应提前报送领导小组办公室汇总。

2.部门联席会议制度。由领导小组办公室牵头,各成员单位参加,或根据议题、需协调事项确定参加会议的成员单位,原则上一个月召开一次,调度工作进展,协调解决具体问题。对日常工作中需协商解决的一般性问题,在领导小组成员之间采取传阅、会签文件或征求意见方式及时办理。

3.工作联系制度。领导小组会议或部门联席会议确定的重要事项、工作安排等,采取印发领导小组文件、会议纪要等形式进行部署。领导小组各成员单位确定1名干部担任本单位(部门)保障性租赁住房工作联络员,负责与领导小组办公室的日常联系和工作计划、信息、总结报送等工作。各成员单位制定的保障性租赁住房配套政策,应及时报送领导小组办公室备案。

4.情况通报制度。领导小组办公室牵头,对各成员单位落实领导小组会议决策部署和工作进展的情况,不定期进行督查并通报。

5.目标考核制度。领导小组每年对各成员单位落实发展保障性租赁住房工作责任制、履行工作职责、完成工作目标任务的情况进行考核。