为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《江西省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（赣府厅发〔2021〕46号）、《赣州市人民政府办公室关于印发赣州市加快发展保障性租赁住房实施方案的通知》（赣市府办字〔2021〕61号）等文件精神，大力发展保障性租赁住房，有效缓解新市民、青年人住房困难，经市委、市政府同意，市政府办公室印发了《关于印发瑞金市加快发展保障性租赁住房实施方案的通知》（瑞府办字〔2022〕60号）（以下简称《实施方案》），现解读如下：
一、出台背景
党中央、国务院高度重视住房保障工作。党的十九届五中全会提出扩大保障性租赁住房供给。习近平总书记指出，解决好大城市住房突出问题，要高度重视保障性租赁住房建设，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，要降低租赁住房税费负担，对租金水平进行合理调控。李克强总理在2021年《政府工作报告》中强调，切实加强保障性租赁住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。2021年6月24日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，明确了加快发展保障性租赁住房的五项基础制度，以及土地、财税、金融等六个方面支持政策，并赋予城市人民政府更多自主权，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设等，采取新建、改建、改造、租赁补贴等多种方式、多渠道筹集房源。
省第十五次党代会明确提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，扩大保障性租赁住房供给，缓解新市民、青年人住房焦虑，让全体人民住有所居、安居乐业”。 2021年12月20日，江西省政府办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（赣府厅发〔2021〕46号），2021年10月29日，赣州市人民政府办公室印发《关于印发赣州市加快发展保障性租赁住房实施方案的通知》（赣市府办字〔2021〕61号）。
根据国办发〔2021〕22号文件精神以及省、市工作要求，瑞金市住房保障安置服务中心会同有关部门，从总体目标、基本要求、支持政策、保障措施四个方面，深入调查研究，充分吸收上级文件精神及周边兄弟县（市）经验做法，并结合我市实际，形成本《实施意见》。
二、主要内容及政策措施
（一）主要内容
《实施方案》从四个方面明确了加快发展保障性租赁住房。主要内容：第一方面总体目标。“十四五”期间，全市力争建设筹集保障性租赁住房6000套（间），其中2022年计划筹集110套（间），2023年计划筹集3890套（间），2024年计划筹集2000套（间）；第二方面基本要求。从坚持多渠道筹集、保障对象及标准、租金接受政府指导、运营期间接受监管、加强工程质量安全、积极培育租赁企业等方面提出了明确要求；第三方面支持政策。从落实土地支持政策、落实税费和中央补助资金支持政策、完善金融政策配套、简化审批流程、强化公共服务支持五个方面明确了支持政策；第四个方面保障措施。从加强组织领导、强化部门协作、强化市场监管、实行监测评价等方面进行保障。附件明确了市保障性租赁住房工作领导小组及办公室、成员单位工作职责，工作运行机制。
（二）保障性租赁住房包括七方面的政策支持
1.进一步完善土地支持政策。利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；可以利用企事业单位自有闲置土地建设，在满足相关要求的前提下，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；可以利用产业园区配套用地建设，可将用地面积占比由7%提高到15%，提高部分用于建设宿舍型保障性租赁住房；可以利用存量闲置房屋建设，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款；可以利用新供应国有建设用地建设，允许出让价款分期收取，在约定期限内可不收取第二期及以后各期土地出让价款相应利息。
2.简化审批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，由市政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书，从项目申请到完成认定原则上不超过10个工作日，相关部门根据认定书办理立项用地规划许可、工程建设许可、施工许可，项目建成后实行联合竣工验收（规划、土地、人防、消防、档案等验收及建筑工程竣工验收备案），各阶段实行并联审批、限时办结。在办理立项用地规划许可时，不涉及土地权属及性质变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。
3.资金支持。中央对符合规定的保障性租赁住房建设项目予以资金支持。今年我市保障性租赁住房完成110套，目前已到账的中央补助资金274万元，每套到位2.5万元。除上级补助资金外，市本级财政按建筑面积每平方米100元的标准给予奖补。
4.降低税费负担。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，取得项目认证书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。具体包括：增值税5%的征收率减按1.5%、房产税按租金收入的12%减至4%、免收城市基础设施配套费。
5.执行民用水电气价格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
6.金融支持。支持银行机构以市场化方式向保障性租赁住房主体提供长期贷款，向改建、改造存量房屋形成非自有产权的住房租赁企业提供贷款。另外，在今年7月26日，省财政厅、省发改委刚发文，2023年国家发行的专项债券支持的投向领域新增了保障性租赁住房。
7.公共服务支持。保障性租赁住房承租人可以按照规定办理户口迁入登记或申领居住证，按规定享受义务教育、医疗卫生、养老等基本公共服务；支持承租户提取住房公积金用于支付保障性租赁住房租金。
（三）明确了租给谁、谁来建、怎么建、如何管
1.“租给谁”。保障性租赁住房面向在城区内无住房的新市民、青年人，不设收入线，比如：新毕业的大学生、进城务工人员。与公租房保障对象不一样。公租房主要面向的对象是城镇住房、收入困难家庭，要租公租房是有门槛的，这个门槛是双门槛，就是收入也低、住房条件也差。我市规定的收入标准是家庭人均年收入不得超过象湖镇人均可支配收入的0.4倍，这样的门槛有点高。
2.“谁来建”。政府给支持政策，主要由住房租赁企业、房地产开发企业、产业园区企业、医院学校等各类企事业单位、集体经济组织等多方主体参与投资建设。鼓励市场多主体投资建设保障性租赁住房，也鼓励包括民营企业在内的所有企业自建保障性租赁住房，同时上级下拨的补助资金按要求拨给企业，如果企业经营不善、破产倒闭，容易产生涉嫌套取上级补助资金问题，所以对私营企业纳入保租房要慎重、要效益好，应由工商、税务部门事前进行评估认定。
3.“怎么建”。一是科学选址。鼓励在产业园区、医院、学校、大中型企业等单位及周边，交通便利区域以及城市建设重点片区规划发展保障性租赁住房，促进产城融合、职住平衡。二是盘活为主。以利用存量土地和存量房屋建设为主要方式，可以将闲置的公租房、棚改安置房、人才公寓、职工宿舍、周转房等政府、企事业单位和社会主体的闲置住房改建改造为保障性租赁住房。三是小户型为主。以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，最高90平方米。其中70平米以上的户型不超过保障性租赁住房总规模的15%。四是确保质量。将保障性租赁住房纳入工程质量安全监管，对质量结构安全、消防安全等进行重点监管。
4.“如何管”。一是在配租管理上，保障性租赁住房应向符合条件的申请人出租，已享受公租房保障的，不得申请保障性租赁住房。不得将保障性租赁住房转借转租。坚决防止保障性租赁住房上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策，严禁以保障性租赁住房名义变相福利分房；二是在租金管理上。按照“租户可负担、企业可持续”的原则，建立租金确定机制，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金；三是在运营管理上，加强保障性租赁住房的信息化管理，将保障性租赁住房项目纳入住房租赁管理服务平台统一管理。
解读单位：瑞金市住保中心 解读人：李俊林 解读电话：0797-2339916
相关文件：瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市加快发展保障性租赁住房实施方案的通知
