关于对《瑞金市绵塘社区李子园等片区城镇老旧小区改造二期项目国有土地上房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》公开征求意见的公告

为改善群众生活居住条件，完善城市功能配套，优化人居环境，本府拟依法征收瑞金市绵塘社区李子园等片区城镇老旧小区改造二期项目范围内所涉国有土地上房屋、构筑物和附属物，同时收回国有土地使用权。

根据《中华人民共和国民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市中心城区内房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2023〕2号）等法律法规和政策文件精神，房屋征收部门拟定了《瑞金市绵塘社区李子园等片区城镇老旧小区改造二期项目国有土地上房屋征收补偿安置方案 (征求意见稿）》【以下简称《方案（征求意见稿）》】，本府组织相关部门对《方案（征求意见稿）》进行了论证，现将《方案（征求意见稿）》予以公布，公开征求公众意见，征求意见时间：2025年7月28日至2025年8月27日。

如房屋征收范围内被征收人、其他权利人对《方案（征求意见稿）》有意见、建议的，请在征求意见期限内，以书面形式或当面口头形式向瑞金市住房保障安置服务中心（联系人：邱寿明，联系电话：0797—2339916，地址：瑞金市象湖街道桦林北路人防大楼六楼）提出，并附个人身份证明和联系方式。

特此公告

附件：瑞金市绵塘社区李子园等片区城镇老旧小区改造二期项目国有土地上房屋征收补偿安置方案 (征求意见稿）

                                2025年7月28日

瑞金市绵塘社区李子园等片区城镇老旧小区改造二期项目国有土地上房屋征收补偿安置方案

(征求意见稿)

依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市中心城区内房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2023〕2号）等法律法规和政策文件规定，结合实际，特制定本方案。

一、房屋征收目的

实施瑞金市绵塘社区李子园等片区城镇老旧小区改造二期项目，改善群众生活居住条件，完善城市功能配套，优化人居环境。

二、房屋征收范围

瑞金市绵塘社区李子园等片区城镇老旧小区改造二期项目所涉国有土地上房屋、构筑物和附属物，具体征收范围详见瑞金市绵塘社区李子园等片区城镇老旧小区改造二期项目房屋征收平面图（详见附4）。

三、房屋征收部门及实施单位

房屋征收部门：瑞金市住房保障安置服务中心。

房屋征收实施单位：瑞金市象湖街道办事处。

四、补偿对象

征收范围内所涉国有土地上房屋所有权人及地上构筑物所有权人。                                                          

五、签约期限、搬迁期限

协议签订期限：2025年9月30日前（暂定）。

腾空搬迁期限：以送达《限期腾房通知书》时间为准。

六、补偿范围

征收国有土地上房屋，对被征收人给予下列补偿：

（一）被征收房屋（含土地使用权）价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时过渡安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

七、被征收房屋价值的补偿

征收国有土地上主体房屋，按房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格给予被征收房屋价值（含房屋所占土地使用权价值，下同）的补偿。被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换补偿。

（一）货币补偿

1.私有住宅的补偿

征收私有住宅房屋，按依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定被征收房屋价值进行补偿。被征收人也可以自愿选择按本府公布的基准价格进行补偿。基准价格具体如下：

框架结构房屋：3900元/平方米；

砖混结构房屋：3800元/平方米；

砖木结构房屋：3700元/平方米；

土木结构房屋：3350元/平方米。

征收未砌墙的框架结构房屋，在上述基准价格的基础上下调200元/平方米给予补偿。

被征收房屋精装修部分经评估后按评估价值给予补偿。

2.商业用房的补偿

对载明或认定为商业用房且选择货币补偿的，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定被征收商业用房的价值。

3.住改非房屋的补偿

被征收房屋原属合法住宅用房，被征收人将房屋用途改变为经营性用房的，办理了营业执照、经营许可，营业执照载明的营业场所为被征收房屋，且在被征收房屋公告发布前3年以上持续经营的，可以被认定为住宅改为非住宅房屋（以下简称住改非房屋）。被征收房屋第二层及以上存在经营行为的，一律不予认定为住改非房屋，但给予停产停业损失补偿费。

征收住改非房屋，仍按原住宅房屋补偿，但对住改非房屋中的营业用房部分采取增加用途补助的原则给予补偿，对非营业用房部分仍按原房屋性质及用途给予补偿。

对规划红线图内属三类地段（详见附3）的营业用房部分（限临街第一层第一开间纵深在12米以下的，按实际纵深计算，纵深超过12米的按12米计算），按800元/平方米给予住改非房屋用途补助；其它未列入类别的区域和小街小巷住改非房屋，根据实际经营面积，按600元/平方米给予住改非房屋用途补助。

对非营业用房（包括厂房、站场码头、仓库堆栈等用房）部分，不给予住改非房屋用途补助。工业、企业改变了规划用途从事经营活动的，按原规划用途补偿，不给予住改非房屋用途补助。

（二）房屋产权调换

1.私有住宅的补偿

（1）产权调换房源

产权调换房源为城南安置房（红都新康园）60平方米及120平方米户型，红都·文锦苑90平方米户型，城西返迁安置房（一期）140平方米户型及2016年、2018年棚改剩余房源。在产权调换房源某户型不足情况下，由瑞金市棚户区改造工作专班根据实际予以统筹调配。产权调换补偿包含主体房屋及其占用宅基地的补偿。对被征收房屋精装修部分经评估后按评估价值给予货币补偿。

（2）安置原则

①先签订协议先腾空交房先选房的原则。被征收人签订房屋征收补偿协议时确定签订协议顺序号，被征收房屋腾空交房后，再确定腾空交房顺序号，将签订协议顺序号与腾空交房顺序号相加，正式确定被征收人的最终选房顺序号。最终选房顺序号并列的，按“先腾空交房先选房”的原则确定选房顺序。在项目征迁时间内分阶段按最终选房顺序号在规定的时间内选房，在规定时间内不选房的，由瑞金市象湖街道办事处另行确定选房顺序号。

②面积最接近原则。返迁安置房为70-150平方米左右的若干种户型。选择首套产权调换房后，剩余应安置房屋面积（含安置指标面积）小于最小户型套房面积一半的不再进行产权调换补偿，相应被征收主体房屋面积按货币补偿方式结算；剩余应安置房屋面积（含安置指标面积）大于最小户型套房面积一半的，按最接近安置房面积的原则予以安置。产权调换房总面积大于应安置房屋面积（含安置指标面积）的，10平方米以内（含10平方米）按安置房成本价结算补差（按户享受），超出10平方米部分按交房时市场价结算。

③附属房（含生产性用房、杂间、洗澡间、简易厨房、猪牛栏、厕所等）不予产权调换补偿原则。征收附属房屋一律实行货币补偿，不予产权调换补偿。

（3）安置比例

①主体房屋安置比例。按被征收主体房屋建筑面积1:1进行安置。被征收主体房屋总层数仅有一层的，按被征收主体房屋建筑面积增加35%安置指标；被征收主体房屋总层数仅有二层的，按被征收主体房屋建筑面积增加15%安置指标；被征收主体房屋总层数为三层及以上的，不再增加安置指标。

②商住混合建筑安置比例。商住混合建筑中住宅部分，按住宅建筑面积1:1进行安置。商住混合建筑只有一层的，对住宅房屋建筑面积增加35％安置指标；商住混合建筑为两层的，对住宅房屋建筑面积增加15％安置指标；商住混合建筑为三层及以上的，不再增加安置指标。

增加的安置指标面积，直接计入被征收人安置面积，不用补差价。安置后剩余的拆迁面积按货币补偿方式结算。

（4）交房标准

外墙：面砖、涂料装饰。

内墙：中级抹灰混合砂浆打底，公共部分（如楼梯间）粉白。

地面：水泥砂浆找平。

门窗：外墙推拉窗，进户门为防盗门，无室内门。

厨房：无设备。

卫生间：无设备。

阳台：按设计。

电：电源线至各用户门口，公共楼梯。

水：给水主管道接在入口处，室内安装下水主管。

其他按设计。

（5）结算方式

房屋征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，被征收房屋价值高于产权调换房屋价值的，房屋征收部门应当向被征收人支付差价；产权调换房屋价值高于被征收房屋价值的，被征收人应当向房屋征收部门支付差价，但是被征收人在规定期限内签约且在约定期限内腾房搬迁的，实际安置面积与应安置面积相等部分，差价作为奖励，免于结算。

被征收人在规定期限内签约且在约定期限内腾房搬迁的，增加的安置指标面积，直接计入被征收人应安置面积，免于结算差价。

2.其他主体房屋的补偿

本府在瑞金市中心城区内提供不低于被征收房屋套内建筑面积且与被征收房屋相同性质、用途的房屋用于产权调换，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。被征收房屋价值、用于产权调换房屋价值均由依法选定的房地产价格评估机构评估确定，评估时点均为房屋征收决定公告之日。

八、搬迁补助费、临时安置过渡费、停产停业损失补偿费

    （一）搬迁补助费

按被征收主体房屋建筑面积7元/平方米的标准给予补助，每户每次不低于1500元，低于1500元的按1500元发放。选择货币补偿或现房产权调换补偿方式的均发放一次。征收企业所有的房屋，在规定时间内自行搬迁的，搬迁补助费委托依法选定的评估机构通过评估确定。

（二）临时安置过渡费

征收住宅房屋的，对被征收人给予临时安置过渡费，由被征收人自行解决过渡住房。临时安置补偿按照被征收主体房屋建筑面积7元/平方米/月，每户每月不低于420元，低于420元的按420元发放。产权调换房屋为现房或选择货币补偿方式的，临时安置过渡费一次性发放3个月。

（三）停产停业损失补偿费

1.征收商业用房、住改非房屋、工矿仓储房屋造成停产停业损失，且符合下列条件的，给予停产停业损失补偿：

（1）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；

（2）有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；

（3）已办理税务登记并具有税负核定凭证。

2.停产停业损失补偿标准，参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税所得额、同类同地段房屋市场租金、从业人员最低工资协商确定；协商不成的，委托相关专业评估机构评估确定。停产停业补偿期以月为单位计算。实行房屋产权调换补偿的，补偿期自征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付止；实行货币补偿的，补偿期为6个月。

被征收房屋涉及出租的，原则上对经营者的经营损失补偿时间按3个月计算，经营者的经营损失参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税的所得额、从业人员最低工资评估确定。

九、奖励补助优惠政策

被征收人在约定的签约期限内签订征收补偿安置协议并腾空交房的，方可享受奖励优惠政策；在规定期限内未签订协议或者未腾空交房的，不享受任何奖励优惠政策。奖励、补助资金按被征收主体房屋建筑面积计算。征收附属房（含生产性用房、杂间、洗澡间、简易厨房、猪牛栏、厕所等）、公产房、单位用房、公益事业用房、工矿仓储房屋等不享受任何奖励补助优惠政策。

（一）私有住宅选择货币补偿的补助与奖励

1.购房补助。对在规定期限内签订征收补偿协议并腾空交房的三层及以下房屋被征收人，按被征收主体房屋建筑面积给予被征收人购房补助。补助标准如下：

房屋总层数仅有一层的，按1050元/平方米给予补助。

房屋总层数仅有二层的，按600元/平方米给予补助。

房屋总层数仅有三层的，按300元/平方米给予补助。

房屋（含商品套房）总层数为四层及以上的，不给予购房补助。

2.征收进度奖励

对在规定期限内签订征收补偿协议的，按被征收主体房屋建筑面积300元/平方米的标准给予被征收人奖励。

对在规定期限内腾空交房的，按被征收主体房屋建筑面积300元/平方米的标准给予被征收人奖励。

（二）私有住宅选择产权调换补偿的征收进度奖励

对在规定期限内签订征收补偿协议的，按被征收主体房屋建筑面积200元/平方米的标准给予被征收人奖励。

对在规定期限内腾空交房的，按被征收主体房屋建筑面积300元/平方米的标准给予被征收人奖励。

商业用房选择产权调换或货币补偿的征收进度奖励参照本条执行，不享受购房补助。

（三）办证费用补助

被征收人在规定期限内签订征收补偿协议并及时腾空房屋的，能提供被征收房屋不动产权证书、国有土地使用证或房屋所有权证的，按证件（三种取其一）载明面积给予20元/平方米补助。被征收人只缴纳了规费、有批条等情形的，不予办证费用补助。

（四）安置房办证优惠

被征收人在办理安置房相关证件时免缴行政事业性等费用，相关部门只收取工本费。在办理安置房不动产权证时，被征收房屋为国有出让土地上房屋的，给予办理国有出让不动产权证；被征收房屋为国有划拨土地上的，给予办理国有划拨不动产权证。

十、其他补偿

（一）倒塌房屋的认定与补偿

经瑞金市自然资源局、瑞金市住房保障安置服务中心及瑞金市象湖街道办事处等单位组成的认定小组认定为倒塌房屋的，一律予以货币补偿，不予房屋产权调换补偿。

1.倒塌主体房屋(有房屋所有权证)的补偿。由被征收人提供房屋所有权证，按证载占地面积计算房屋建筑面积，扣除房屋重置价格，参照土木结构房屋补偿标准予以补偿，不享受搬迁补助费、临时安置过渡费、停产停业损失补偿费、购房补助、征收进度奖励、办证费用补助。

2.倒塌主体房屋(无房屋所有权证)的补偿。由认定小组进行实地踏勘，测绘原有房屋地基界址，按地基占地面积1.0倍计算房屋建筑面积，扣除房屋重置价格，参照土木结构房屋补偿标准予以补偿，不享受搬迁补助费、临时安置过渡费、停产停业损失补偿费、购房补助、征收进度奖励、办证费用补助。

3.被征收房屋无明显倒塌痕迹的，仅对土地给予补偿。由被征收人向认定小组提出申请，按评估价格给予补偿。

4.倒塌附属房屋按占地面积给予240元/平方米补偿。

（二）土地及其他补偿

1.合法取得国有土地使用权但地上未建房屋的土地，一律实行货币补偿，其中国有土地使用权按评估价格给予补偿，有房屋基础、圈梁的，按评估价格对房屋基础、圈梁给予补偿。

2.土地使用证或不动产权证书载明国有土地使用权面积超过主体房屋占地面积的，超出部分按评估价格给予货币补偿；主体房屋占地以外院占地没有办理国有土地使用证或不动产权证书的，参照区片综合地价标准给予补偿。

3.生产生活设施及其他地上附着物补偿标准（详见附1），建设项目标准果园、苗圃地青苗补偿标准（详见附2），青苗补偿费归青苗所有权人所有。对于河滩、堤岸等天然生长的树木不予补偿。

4.对取得合法审批手续搭建的阳光房，经评估后给予货币补偿；未经审批自行搭建的按300元/平方米予以补偿。

5.对被征收房屋屋顶的光伏发电设施给予评估搬迁补偿。

6.征收政府全额投资的道路、桥梁、水利等基础设施时，不予补偿；征收政府部分投资的道路、桥梁、水利等基础设施，可按补偿政策扣除政府投入部分进行补偿。

（三）公产房、单位用房的补偿

公产房、单位（含垂管单位）用房一律由评估机构按重置价格进行评估，并结合成新率进行折旧，按折旧后净值给予货币补偿。土地性质为国有划拨的由市政府决定无偿收回土地使用权，土地性质为国有出让的由评估机构进行评估确定土地价值后给予货币补偿。

（四）企业厂矿的补偿

征收土地涉及企业拆迁和苗圃、畜禽养殖场、砖厂、瓦窑、沙场等项目拆（搬）迁的，由瑞金市象湖街道办事处牵头，根据需要由瑞金市自然资源局、瑞金市住建局、瑞金市农业农村局、瑞金市林业局、瑞金市市场监管局、瑞金市住房保障安置服务中心、瑞金生态环境局等相关单位对其项目批准文件、合同、实际经营内容进行认定后予以货币补偿，不予产权调换补偿。

委托有资质的评估机构对企业的建（构）筑物、生产设施设备进行评估，根据评估结果予以货币补偿。

个人或企业在种植、养殖基地上所建的生产生活用房不按主体房认定，按重置价格进行评估，并结合成新率进行折旧，按折旧后净值给予货币补偿。耕地上的生产生活用房占地面积不超过120平方米，荒地、林地、未利用地上的生产生活用房不超过240平方米，超出以上面积的生产生活用房不予补偿。

十一、特殊情形处置

由瑞金市自然资源局牵头，瑞金市住房保障安置服务中心、瑞金市城市管理局及瑞金市象湖街道办事处等单位组成认定组，按照相关法律法规及规范性文件规定的情形进行认定。

十二、住房保障

通过本方案安置后，仍达不到本市城市最低住房保障条件的，被征收人可以向瑞金市住房保障安置服务中心提交住房保障申请。瑞金市住房保障安置服务中心应及时对提交申请住房保障的被征收人予以核实、确认，并办理相关手续，在同等条件下优先安排保障性住房。被征收人长期在瑞金生活居住的，被征收房屋建筑面积小于50平方米且属于被征收人唯一住房的，允许选择一套最小户型（原则上为60平方米左右）安置，安置时补齐至50平方米，不结算差价；50（不含50）至60（含60）平方米的部分按安置房成本价结算，超出60平方米的部分按市场价结算。被征收人选择货币补偿且其住房面积小于50平方米的，按照50平方米建筑面积结算。

十三、评估相关问题

（一）瑞金市住房保障安置服务中心在网上发布房屋征收评估信息；符合条件的评估机构报名；在征收范围内公布不少于3家已报名并符合资质的评估机构名单，供被征收人协商选定，协商选定期不少于7天；协商不成的，按照少数服从多数投票决定；投票仍不能确定的，瑞金市住房保障安置服务中心通过摇号、抽签等方式随机确定评估机构，并聘请公证机构进行现场公证；在征收范围内公布依法选定或者随机确定的评估机构名单。

（二）被征收人有义务向评估机构如实提供评估所必需资料，协助评估机构进行实地查勘。不如实提供有关资料或者不协助评估机构进行实地查勘，造成评估失实或者其他后果的，被征收人应当承担相应责任。

（三）房地产价格评估机构应当及时提供分户的初步评估结果，分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。瑞金市住房保障安置服务中心应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

（四）被征收人或者瑞金市住房保障安置服务中心对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

（五）原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

（六）被征收人或者瑞金市住房保障安置服务中心对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定。

（七）评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

十四、其他规定

（一）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

（二）签订房屋征收补偿协议时，被征收人应持身份证、户口本及不动产权证书、国有土地使用证及房屋所有权证到场（被征收房屋有商业经营行为的需出示营业执照，被征收人已婚的需出示结婚证），被征收人因故不到场的可以委托代理人持相关证件及授权委托书到场签订（授权委托书可以由被征收人在征收工作人员现场见证下出具），将不动产权证书、国有土地使用证及房屋所有权证原件等权属证明材料由瑞金市象湖街道办事处收回，按有关规定办理土地使用权、房屋所有权注销手续。所有权人拒不交出不动产权证书的，房屋征收实施单位凭房屋征收补偿安置协议或房屋征收安置决定、补偿安置已到位的相关证明材料，依法向不动产登记部门申请注销或变更。

（三）变造、伪造或者骗取证件的，一经发现，按照伪造公文印章罪依法追究刑事责任，所签订协议的条款无效，自行承担法律后果。涉嫌骗取补偿的，依法追究法律责任。

（四）征收有纠纷的房屋，由瑞金市象湖街道办事处按有关法律程序予以证据保全和公证提存，先行征收。

（五）被征收房屋有租赁行为的，由被征收人与承租人自行协商解决有关租赁问题。

（六）在房屋征收补偿协议签订前，被征收房屋存在已抵押、已出租、被查封、权属有争议、出售后尚未办理转移登记手续、继承或遗赠纠纷等情形的，被征收人应当如实向瑞金市象湖街道办事处书面报告，由瑞金市象湖街道办事处根据相关法律法规规定处理。被征收人逾期不报告的，自行承担不利的法律后果；隐瞒事实真相骗取补偿的，相关协议条款无效，依法追究法律责任。

（七）被征收人无正当理由不得拒绝领取征收补偿费用。无正当理由拒绝领取的，可以由瑞金市象湖街道办事处将征收补偿费用转入其银行账户，并书面告知被征收人，视同补偿到位。

（八）对阻挠和破坏征地拆迁工作，妨碍征收工作人员依法执行公务的，由公安机关依法给予治安拘留等处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（九）对恶意投资抢建房屋骗取征地拆迁补偿安置费的，由公安机关核实查处，严厉打击，追回补偿款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（十）参与征收的工作人员应严格履行职责。对滥用职权、以权谋私、玩忽职守的工作人员，依法依纪追究相应责任。

（十一）瑞金市住房保障安置服务中心与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由瑞金市住房保障安置服务中心报请本府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对征收补偿决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，且在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，依法申请人民法院强制执行。

（十二）本方案未尽事宜，按《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市中心城区内房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2023〕2号）及有关法律法规执行。

附：1.生产生活设施及其他地上附着物补偿标准

2.建设项目标准果园、苗圃地征地青苗补偿标准

3.城区商业用房（住改非房屋）地段类别对照表

4.瑞金市绵塘社区李子园等片区城镇老旧小区改造二期项目房屋征收平面图 

附1

生产生活设施及其他地上附着物补偿标准

附2

建设项目标准果园、苗圃地征地青苗补偿标准

附3     

城区商业用房（住改非房屋）地段类别对照表

 附4