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【专家解读】农村宅基地制度改革试点政策解读【相关文件】

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农村宅基地制度改革试点政策解读


针对农村宅基地制度改革试点,我市农业农村局相关专家对相关高频问题进行统一回答解读。

1、农村宅基地审批主体是谁?

答:土地管理法第六十二条规定,农村村民住宅用地,由乡(摘)人民政府审核批准;其中,涉及占用农用地的。依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第四十四条规定,建设占用土地,涉及农用地为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。

为完善农村宅基地审核批准机制,《瑞金市农村宅基地制度改革试点和规范管理三年行动实施方案(2022-2024年)》(瑞农领字﹝2022﹞1号)明确,乡镇政府要探未建立一个窗口对外受理、多部门内联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度,方便农民群众办事。根据农业农村、自然资源等部门联审结果,由乡镇政府对农民宅基地申请进行审批,出具《农村宅基地批准书》鼓励地将乡村建设规划许可证乡镇一并发放,并以适当方式公开。

2、我市宅基地的用地标准和住房建筑面积标准是多少?

答:限定“一户一宅”,农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地。严格按照《赣州市农村村民住房建设管理办法》(赣州市人民政府令第74号)规定:宅基地每户占地面积不得超过120平方米,建筑层数不得超过3层,建筑面积不得超过350平方米。

3、根据《瑞金市关于进一步规范宅基地审批和农村建房管理的实施方案》(瑞农字〔2022〕179号)文件规定宅基地申请人资格条件:

(1)必须是农村集体经济组织成员(以户为单位);

(2)共同生活居住在同一住址的农村家庭,因兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄,需要建房分开居住的;

(3)现有住房属于危旧房需要拆除重建的;

(4)因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的;

(5)原有住房因灾毁需要重建的;

6)法律、法规、规章规定的其他情形。

4、农村宅基地申请审批程序是什么?

答:农村宅基地分配实行农户申请、村组审核、乡镇审批。按照《瑞金市关于进一步规范宅地基审批和并存建房管理的实施方案》(瑞农字﹝2022﹞179号),宅基地申请审批流程包括农户申请、村组审查通过并公示、村级组织开展材料审核、乡镇部门审查、乡镇政府审批、发放宅基地批准书。

5、农村宅基地建房村组审核的具体内容是什么?

根据《瑞金市关于进一步规范宅基地审批和农村建房管理的实施方案》(瑞农字〔2022〕179号)文件规定村组审查具体内容为:

所在村民小组收到申请后,提交村民小组会议讨论并将申请理由、拟用地位置和占地面积、拟建房层高和建筑面积等情况在本集体经济组织范围内公示,公示期不少于5个工作日。对未进行按期完成建设和内外墙粉刷、门窗安装承诺的,不予提交。公示无异议或异议不成立的,所在村民小组在《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》签署意见、连同村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会审查。

村集体经济组织重点审查是否为所申请宅基地的集体经济组织成员、提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。村民集体经济组织在收到申请5个工作日内完成对建房申请的审查,审查通过的,审查结果在本集体经济组织范围内公示7天,公示期满无异议或异议不成立的,在《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》签署意见,连同《农村宅基地使用承诺书》和村集体经济组织讨论会议记录、公示资料等一并报乡镇人民政府。村级审查未通过的,应及时告知申请人并说明理由。

没有分设村民小组的或宅基地和建房申请等事项统一由村级组织办理的,则由农村集体经济组织成员直接向村集体经济组织提出申请,经村集体经济组织成员(代表)会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示,公示无异议或异议不成立的,由村集体经济组织或村委会签署意见,报送乡镇人民政府。

6.根据《瑞金市关于进一步规范宅基地审批和农村建房管理的实施方案》(瑞农字〔2022〕179号)文件规定乡镇审批流程:

乡镇人民政府应在便民服务中心开设农村宅基地受理窗口,受理农民提交的《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》,收到申请资料后,由乡镇组织农经、自然资源等有关部门进行审核,审核合格后报送乡镇批准。按照下列程序分别作出处理:

①申请在宅基地范围内建房,不涉及农用地转用的,由乡镇人民政府根据本乡镇农村宅基地用地建房联审联办工作小组联审结果,在《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》签署审批意见。

②申请涉及占用农用地建房且不占用永久基本农田的的,由乡镇汇总后上报市级自然资源部门会同市农业农村部门办理农用地转用审批手续后,履行宅基地审批程序,申请人方可建房。

③不符合规划要求的,不得批准建房。

符合条件、资料齐全的自收到申请资料之日起7个工作日办结,由乡镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》、《农村宅基地批准书》,并报市农业农村部门、自然资源部门备案。乡镇人民政府应及时将审批结果在申请人所在集体经济组织范围内予以公告,公告期不少于7日。材料不齐全的,书面通知申请人,由申请人限期补正,逾期不补正的,视为撤回申请。

农村集体经济组织成员应严格按照“一户一宅”批准面积和建房标准建设住宅,禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准异地建造住宅的,应严格按照“建新拆旧”要求,将原宅基地交还农村集体经济组织。农村集体经济组织成员出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的不予批准。

7.申请宅基地建房农户何时可以开工建房?

答:《瑞金市关于进一步规范宅地基审批和并存建房管理的实施方案》(瑞农字﹝2022﹞179号)规定,农户建房联审通过后,由乡镇政府对农民宅基地申请予以审批,出具《农村宅基地批准书》,鼓励地方将《乡村建设规划许可证》由乡镇一并发放。并将建房审批情况在当地村集体公共场所予以公告,公告期不少于7日。

公告期满,无异议或异议不成立的,农户在开工前应当向乡镇政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围,乡镇政府及时组织本级农业农村、自然资源等部门到现场开工查验,实地丈量批放宅基地,确定建房位置,对村民建房现场钉桩、放线。之后,农户方可开工建房。

8、农村集体经济组织成员申请宅基地建房需要准备什么材料

符合宅基地申请资格条件的农村集体经济组织成员,以户为单位向村民小组提出宅基地建房申请,并提供以下材料:

①按照要求填写《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》;

②申请人的身份证及户口簿;

③签署《农村宅基地使用承诺书》;

④其它相关申请要件:申请原址改建、扩建房以及折旧异地建房的,需提供原宅基地使用权证明。

9.什么是《乡村建设规划许可证》?

答:《乡村建设规划许可证》是建设单位或者个人在进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设前,经乡镇人民政府审核后,由市、县人民政府城乡规划主管部门确认建设项目位置和范围符合国土空间规划和用途管制要求的法律凭证。

10.什么是《农村宅基地批准书》?

答:《农村宅基地批准书》是农户经批准有权利用宅基地建房的凭证,包括户主姓名、批准用地面积、土地所有权人、土地用途、土地坐落位置、四至、批准书有效期等内容。

11、宅基地申请人取得《乡村建设规划许可证》、《农村宅基地批准书》后,如何开展建房施工?

答:可向乡镇人民政府申请免费放样服务。乡镇人民政府应当自受理申请之日起 7 个工作日内,组织相关站所按批准用地和规划许可进行免费实地丈量批放宅基地,确定具体建房位置,对申请人建房现场钉桩、放线。申请人建房应当选择具有相应资质的建筑施工企业或者相应技能的农村建筑工匠施工,在施工中要采取安全施工措施。鼓励引导村民在政府免费提供的农房建设样式图集中选择采用住宅建筑样式,鼓励申请人委托具有相关资质的第三方机构对住房施工进行监理。

12.《农村宅基地批准书》有效用时限吗?

答:经批准的宅基地,两年内不建住宅的,原用地批准书失效。

13.什么是“一户一宅”?

答:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

14.农村村民申请宅基地不予批准的情况有哪些?

答:包括但不限于以下几种情形:(1)已经获得一处宅基地使用权的;(2)不符合分户条件、不能单独确立为一户的(3)选址不符合国土空间规划或村庄规划的;(4)出卖、出租、赠与住宅或将住宅改做他用的;(5)自愿有偿退出合法占用宅基地,且不再保留宅基地使用权申请资格,已获得完整补偿的;(6)有违法用地或违法建房行为未经处理的;(7)法律法规规定的其他情形。县级以上人民政府可以结合实际作出具体规定。

15.农村宅基地和农房能否继承?

答:农村宅基地不能继承,农房可以依法继承。农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离,宅基地所有权属于农民集体,宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位,依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下,不发生宅基地继承问题。农户消亡时,权利主体不再存在,宅基地使用权灭失。

同时,根据继承法的有关规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离,继承人继承房屋取得房屋所有权后,可以依法使用宅基地,但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。

 解读单位:瑞金市农业农村局   解读人:谢小春   解读电话:0797-2523025