关于《瑞金市人民政府办公室印发关于妥善处理当前不动产登记若干问题的意见的通知》的政策解读

一、制定的必要性及依据

（一）制定的必要性

2015年12月31日我市不动产统一登记以前，因土地、房屋分散登记，相关部门的登记依据不一致及测量设备、技术和计算方法等原因导致我市部分已取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》的不动产存在实际面积与证载面积不符等问题，不动产统一登记之后，办理所有业务都必须完善坐标数据并生成唯一的不动产单元号，而在完善坐标数据的过程中发现存在少批多建等问题，从而影响了部分业主办理不动产登记。为解决此类问题，原省国土资源厅制订了《江西省国土资源厅关于印发解决当前不动产登记若干问题指导意见的通知》（新国土资规〔2017〕5号）为妥善解决我市不动产统一登记前的历史遗留问题，切实保障权利人的合法权益，在依法依规登记的前提下，按照“以民为本、维护权益，尊重历史、面对现实”的原则，制订了《关于妥善处理当前不动产登记若干问题的意见》（瑞府办发〔2020〕38号）。

（二）制定的依据

《物权法》《不动产登记暂行条例》和《江西省国土资源厅关于印发解决当前不动产登记若干问题指导意见的通知》（赣国土资规〔2017〕5号）的法律法规和相关政策。

二、规范的主要内容

《关于妥善处理当前不动产登记若干问题的意见》（瑞府办发〔2020〕38号）共八条,主要对我市在不动产统一登记前已经进行了登记,即已取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》的建筑,因实际面积与证载面积不一致等原因无法办理不动产登记的如何处理及完善相关手续进行了明确,主要内容如下：

第一条是关于房屋已登记、土地未登记的不动产统一登记问题。分两种情形,一是对土地权属来源合法,办理了国有建设用地使用权总证,因建设单位（人）未及时申请办理国有建设用地使用权转移（分户）登记的;二是对建设单位（人）在国有建设用地开发中,存在手续不全而未办理国有建设用地使用权首次登记,现权利人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记的。并对存在这两种情形的建筑完善手续的程序进行了明确。

第二条是关于房地用途不一致的问题。按不动产统一登记和不动产统一登记后如何处理和登记作了明确。

第三条是关于房地范围不一致的问题。一是不动产统一登记前,房屋和土地均已登记但建筑物实际占地超出原宗地界址或跨宗地建设且不影响城市总体规划,权利人申请办理不动产登记的;二是不动产统一登记前,房屋和土地均已登记但建筑物实际建筑面积超岀《建设工程规划许可证》建筑规模（或规划审批核准的建筑面积）且不影响城市总体规划,权利人申请办理不动产登记的提出了处理意见和办理程序,同时明确对建筑物实际建筑面积超出规划审批面积20%以上（不含20%）或超过100平方米不含100平方米）的,市自然资源部门按照“一事一议”的方式提出具体处理意见报市政府审批,经依法处理并完善相关规划手续后,市不动产登记部门办理不动产（房屋所有权）变更登记。

第四条是关于房地权利人不一致的问题。明确对房地权属来源合法,其房屋所有权已多次转移并取得房屋所有权证,但没有同步办理国有建设用地使用权转移登记,造成房地权利人不一致的,应当按照“地随房走”的原则并根据不动产权籍调查规范予以登记。

第五条是关于划拨土地上的不动产登记问题。明确对个人住房房屋所有权转让中涉及国有划拨土地（指因原机构改革、企业改制、法院拍卖或者通过市政府批准采用政企合作开发方式开发等历史原因形成的用地性质仍属国有划拨土地,城市市区内私人建房除外）问题,且权利人已取得房屋所有权证的,由权利人按税务部门计征契税时计税价格的10%的标准缴纳土地出让金和相关税费后,市不动产登记部门办理不动产（土地使用权）变更登记。

第六条是关于“小产杈房”问题。明确严格执行《国土资源部办公厅住房城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（国土资电发〔2013〕70号）和《国土资源部办公厅住房城乡建设部办公厅关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》（国土资发〔2017〕108号）要求,不得为“小产权房”办理不动产登记,防止“小产权房”通过不动产登记合法化。

第七条是明确本意见未尽事宜以《江西省国土资源厅关于印发解决当前不动产登记若干问题指导意见的通知》（赣国土资规〔2017〕5号）为准。

第八条是眀确了本意见由市自然资源局负责解释,自印发之日即2020年9月18日起实施。

相关文件：《瑞金市人民政府办公室印发关于妥善处理当前不动产登记若干问题的意见的通知》（瑞府办发〔2020〕38号）